François You, fundador de la oficina de corretaje Crédit Ciblé, ofrece unos consejos excelentes para determinar cuál es el mejor momento para lanzarse en una operación inmobiliaria
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Una vez pasado el entusiasmo desbordante provocado por la visita a la casa de vuestros sueños —un piso con algunos metros cuadrados más que disfrutar, una casa antigua que restaurar… según los gustos—, viene el momento de plantearse preguntas prácticas, dignas de una gestión de bonus pater familias, de “buen padre de familia” en el sentido de comprometido y sensato que heredamos del Derecho romano. Así determinaremos si es conveniente o demasiado arriesgado comprar una vivienda.
Según François You, banquero para empresas durante 17 años y fundador de Crédit Ciblé, oficina de corretaje en Nantes, Francia, “aunque la compra de una vivienda sea la primera garantía de seguridad financiera de la familia, es indispensable hacer gala de sentido común, plantearse las preguntas adecuadas y tomarse el tiempo necesario para discernir si el proyecto es viable antes de lanzarse”. Y luego podemos rezar a san José, padre de la Sagrada Familia, ¡para encontrar esa rara perla!
Ser conscientes del compromiso
La decisión de comprar un bien inmobiliario compromete e inscribe a la familia en una visión a largo plazo. ¿Esta premisa es coherente con vuestro estilo de vida? Hace falta estabilidad familiar, pero también profesional. En el caso de que solicitéis un préstamo, es necesario disponer de una cierta regularidad de ingresos.
François You recuerda que una compra inmobiliaria entraña unos gastos fijos (de notaría, de agencia, de administración) que pueden añadir hasta un 13 % del precio del bien y que no se amortizan hasta después de los tres primeros años. Por consiguiente, es inútil lanzarse a un proyecto inmobiliario si el plan es revender antes de tres años, porque esto supondría pérdidas.
Determinar un presupuesto
Antes de concertar citas para visitas, aseguraos de conocer el presupuesto de que disponéis. Determinar este presupuesto pasa por un análisis de vuestros ingresos estables. Cuando pedís un préstamo, los bancos tienen en cuenta vuestros ingresos para determinar vuestra tasa de endeudamiento.
François You insiste en la importancia de estos ingresos, en particular cuando son complejos o variables. En efecto, no todos los bancos tienen la misma política. Algunos tendrán en cuenta una prima excepcional o subsidios por permiso de paternidad, mientras que otros solamente valorarán los ingresos fijos y estables. Un corredor podría acompañar a los prestatarios y recurrir a las instituciones financieras de acuerdo a su situación personal.
Un préstamo de buen padre de familia
Una vez definido el presupuesto en relación a vuestros ingresos, falta designar el plan financiero que aplicar. Nuestro experto explica cinco puntos a los que hay que prestar atención. Aseguraos (aunque a menudo los bancos lo harán por vosotros) de cerrar una tasa de endeudamiento del 33 %. En otras palabras, y sobre todo si los ingresos son pocos, las mensualidades de la hipoteca no deben superar más de un tercio del total de vuestros ingresos.
Después, es importante calcular lo que os queda para vivir: ¿cuándo sobra por mes una vez abonadas las mensualidades? Esta cifra hay que compararla con la composición familiar para valorar qué es lo mejor para la holgura financiera mensual: número de hijos en el hogar, si son pequeños o en estudios superiores…
François You recomienda también no inyectar todos los ahorros en un proyecto inmobiliario, sino guardar una reserva en caso de gastos imprevistos.
Hay otros elementos de discernimiento para guiaros en una gestión viable de vuestro proyecto: ¿podéis, en cualquier momento, revender vuestra propiedad y saldar el préstamo? Como sabemos, el valor de una propiedad no es estable. Y la brecha se amplía aún más cuando se contrata un préstamo al 110% (donde el banco financia no solo el importe de la propiedad, sino también los gastos notariales): puede suceder que no se pueda reembolsar la totalidad del préstamo, a pesar de la reventa de la propiedad.
Por eso, vuestra libertad se ve significativamente reducida en caso de un traslado, una separación o un accidente, por ejemplo. Esta problemática hace emerger también LA condición para hacer de vuestra inversión inmobiliaria una garantía de seguridad financiera: la ubicación de la casa. “Una propiedad debe tener una posibilidad de plusvalía, como mínimo una posibilidad de reventa”, señala François You. Y esta posibilidad depende en gran medida de su ubicación.
Y por último, para prepararse para los posibles desafortunados escenarios, valorad si, al alquilar la propiedad, el alquiler cubriría o no el pago mensual de vuestro préstamo. Hay muchas maneras de pensar en el futuro y concretar un proyecto viable y sostenible.
